經(jīng)濟危機源自何處？2008年以來，各國似乎都有所領(lǐng)教，認為房價起伏難脫干系。國際貨幣基金組織（IMF）日前在其報告中指出，全球房價從本已較高的水平繼續(xù)加速上漲，成為當前最大的威脅之一。IMF警告稱，世界必須行動起來，遏制又一場毀滅性房價崩盤的風險。

　　全球房價上揚存隱憂

　　IMF 前日公布了基金組織副總裁朱民題為《不應(yīng)再善意忽視房價高漲現(xiàn)象》的報告。報告指出，2013年全球房價同比漲幅達3.1%。其中，新興市場國家的住房價格上漲速度最快，菲律賓的房價與去年同期相比已經(jīng)上漲了10%以上，中國為9%，巴西為7%。朱民指出，上一輪的房價高漲是在十年前，然后房價從2006年開始下跌，首先是在美國，然后是其他國家，這引起了2008-2009年的全球金融危機。

　　朱民在報告中指出，在近年的50次銀行業(yè)危機中，有2/3以上的危機在爆發(fā)前出現(xiàn)了房價的大起大落。“盡管房市的復(fù)蘇是一種可喜的發(fā)展，但我們需要防范另一輪不可持續(xù)的房價高漲。”

　　朱民具體分析認為，在長期內(nèi)，房價、租金和收入應(yīng)同步變動?？梢酝ㄟ^房價/租金比率來判斷房價是否偏離經(jīng)濟基本面。對于經(jīng)合組織國家（OECD），例如澳大利亞、比利時、加拿大、挪威和瑞典等，多數(shù)國家的房價/租金比率仍大大高于歷史平均值。

　　在加拿大，房價相對于收入高出長期均值水平33%，相對于房租高出長期均值水平87%。而在英國，房價相對收入高出27%，相對于房租高出38%，最新的5月房價漲幅遠高于預(yù)期，逼近12年高點。

　　“目前用于控制住房市場相關(guān)風險的工具仍在開發(fā)中，但這不應(yīng)當成為不作為的理由。”朱民說道。

　　為有效監(jiān)控房市變化，報告指出房地產(chǎn)部門應(yīng)該組建“政策工具箱”，包括微觀審慎政策、宏觀審慎政策和貨幣政策。“全球經(jīng)濟衰退爆發(fā)后，央行官員們將利率降至歷史最低水平，推高了房價。與過去相比，貨幣政策的確應(yīng)將更多注意力放到金融穩(wěn)定以及房地產(chǎn)市場方面。”朱民在報告中建議道。

　　的確，正如朱民上周在德國央行發(fā)表演講時所稱，相對于收入與房租而言，目前全球多數(shù)國家房價都已經(jīng)“長期遠超歷史平均值”。

　　今年未必延續(xù)上漲態(tài)勢

　　中國國際經(jīng)濟交流中心副研究員張茉楠在接受北京商報記者采訪時表示，作為一種固定資產(chǎn)投資，在觀察房地產(chǎn)投資方面應(yīng)該更加關(guān)注其中長期投資，諸多國家房地產(chǎn)熱并不能簡單判斷為即將導(dǎo)致新輪金融危機的跡象或信號。

　　“金融危機后全球房價普遍呈現(xiàn)出下跌態(tài)勢，不論是美歐等發(fā)達經(jīng)濟體還是印度等新興經(jīng)濟體，房價都普遍在低位徘徊，而從當前美國等發(fā)達經(jīng)濟體消費者信心指數(shù)上漲來看，全球房價去年普遍上升也主要是對過去幾年長期低位運行態(tài)勢的一種回補。”張茉楠指出，盡管當前歐美經(jīng)濟在復(fù)蘇，但其實從一季度數(shù)據(jù)來看，在上行態(tài)勢中其實數(shù)據(jù)是在環(huán)比下降的，這表明其內(nèi)生動力仍舊不足。張茉楠認為，尤其是在中國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整，日本經(jīng)濟存在諸多不確定性，歐美經(jīng)濟仍需進一步強化復(fù)蘇后勁的情況下，預(yù)計今年全球房地產(chǎn)市場不一定會延續(xù)去年繼續(xù)呈現(xiàn)上漲態(tài)勢。

　　實體經(jīng)濟將真正拯救危機

　　金融危機以來，炒房等投機性行為被認為是催生資本泡沫導(dǎo)致經(jīng)濟危機的罪魁禍首。20世紀80年代后期，日本中央銀行為刺激經(jīng)濟發(fā)展進而采取非常寬松的金融政策，鼓勵資金流入房地產(chǎn)以及股票市場，致使1990年僅東京的地價就相當于美國全國的總地價。然而1991年后隨著國際資本獲利后撤離，日本房地產(chǎn)價格隨即暴跌50%，隨后開始了長達十余年的經(jīng)濟低迷。日本之后由泰國波及東南亞房地產(chǎn)泡沫也間接催生了后來的亞洲金融危機。

　　不過專家認為，房地產(chǎn)泡沫導(dǎo)致金融危機的發(fā)生主要在于經(jīng)濟結(jié)構(gòu)發(fā)生了異變，是市場將實體經(jīng)濟與金融領(lǐng)域本末倒置發(fā)展的后果。“從美國次貸危機以來，很多輿論認為是房地產(chǎn)泡沫導(dǎo)致金融危機的爆發(fā)，但其實不盡然。” 張茉楠告訴北京商報記者，如果不是市場投資者看到實體經(jīng)濟沒有發(fā)展空間，而房地產(chǎn)不僅是重要投資渠道而且資本收效快利潤率極高，產(chǎn)生逐利心理，進而導(dǎo)致在金融領(lǐng)域和實體產(chǎn)業(yè)之間資本流量的失衡加劇，導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫堆積增多，危機爆發(fā)。

　　談及房市泡沫與金融危機二者之間的關(guān)系，張茉楠指出，“如果政府能夠意識到經(jīng)濟發(fā)展的內(nèi)生動力主要來自實體經(jīng)濟，而金融領(lǐng)域其實是從屬于實體經(jīng)濟的，一方面調(diào)整市場發(fā)展結(jié)構(gòu)，促進其產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級，提高市場資源配置效率，一方面擠壓房地產(chǎn)領(lǐng)域的水分和泡沫，雙管齊下提高實體經(jīng)濟的資本回報率，才能夠真正擺脫房地產(chǎn)泡沫帶來的經(jīng)濟發(fā)展怪圈”。